Warszawa na czołowej pozycji w rankingach cenowych miast Polski w I kwartale 2026 roku z ceną 16 393 PLN/m²

Warszawa na czołowej pozycji, a różnica jest znaczna

Najnowszy ranking cen mieszkań w polskich miastach to znana historia na szczycie, ale to właśnie rozbieżność się wyróżnia. W 2026-Q1 Warszawa pozostała najdroższym miastem w rankingu NBP BaRN na rynku wtórnym z ceną 16 393 PLN/m². Kraków zajął drugie miejsce z ceną 15 110 PLN/m², a Gdańsk był trzeci z kwotą 13 870 PLN/m².

Na drugim końcu zestawienia, Łódź była najtańszym miastem, osiągając cenę 7 971 PLN/m². Daje to różnicę między najdroższym a najtańszym miastem w tym zestawieniu wynoszącą 8 422 PLN/m². Mediana ceny w szerszym zestawie danych wyniosła 9 378 PLN/m², co jest znacznie poniżej liderów trójki wielkich.

Tabela rankingowa

Pierwsza piątka znajduje się w stosunkowo ciasnym przedziale powyżej 12 000 PLN/m², ale po Gdyni różnica się zwiększa. Rzeszów i Poznań zajmują miejsca w środku zestawienia, oba powyżej 10 000 PLN/m². Lublin zamyka listę z ceną 9 879 PLN/m², wciąż powyżej mediany, ale znacznie poniżej premii za nadmorskie i stolicowe lokalizacje.

Co pokazują dane

To jest ranking rynku wtórnego z NBP BaRN, więc są to ceny transakcyjne, a nie ceny ofertowe. To jest istotne: liczby odzwierciedlają to, co zmieniało właściciela w aktach notarialnych, a nie to, co sprzedawcy mieli nadzieję uzyskać.

Struktura rankingu jest jasna:

• Warszawa jest jedynym miastem powyżej 16 000 PLN/m².
• Kraków pozostaje najbliższym rywalem, ale nadal ma 1 283 PLN/m² straty do Warszawy.
• Gdańsk, Wrocław i Gdynia tworzą następny klaster, wszystkie z cenami między 12 357 PLN/m² a 13 870 PLN/m².
• Rzeszów, Poznań i Lublin znajdują się poniżej 11 000 PLN/m².

Ta różnica mówi równie dużo o lokalnym popycie i hierarchii miast, co o dostępności mieszkań. Kupujący przemieszczający się między tymi miastami nie ma do czynienia z małymi różnicami; przekraczają oni kilka przedziałów cenowych.

Gdzie znajduje się tańszy koniec

Najtańsze miasta w szerszym zbiorze danych prowadzi Łódź z ceną 7 971 PLN/m², blisko niej jest Bydgoszcz z ceną 8 033 PLN/m² oraz Katowice z ceną 8 054 PLN/m². Kielce zajmują czwarte miejsce z 8 125 PLN/m², a Zielona Góra zamyka pięć najniższych z 8 528 PLN/m².

Ten klaster jest znacznie bardziej zwarty niż te na górnym końcu. Różnica między pięcioma najtańszymi miastami wynosi tylko 557 PLN/m². Dla porównania, pięć najdroższych przestrzeń to 4 036 PLN/m² od Warszawy do Gdyni.

Kontekst transportu i centrum miasta

Dla osób porównujących miasta z perspektywy ekspatów lub relokacji, praktyczne pytanie nie brzmi tylko „które miasto jest najtańsze?”, ale „za co właściwie płacę na rynku?”. Premia w Warszawie i Krakowie często odzwierciedla centralne miejsca pracy, większe pule popytu oraz dostępność gęstego transportu miejskiego i usług. Gdańsk i Gdynia również znajdują się w wyższym przedziale cenowym nadmorskim, podczas gdy miasta takie jak Łódź, Bydgoszcz i Katowice pozostają daleko poniżej stolicy w tym rankingu.

Jeśli chcesz zgłębić specyficzne miasto lub obszar, skorzystaj z żywych stron rynkowych tutaj: Rynek mieszkań.

Datasets rejestru deweloperów, które warto śledzić

Ten artykuł dotyczy cen transakcyjnych, a nie cen ofertowych deweloperów. Mimo to ranking jest przydatnym tłem podczas śledzenia nowych inwestycji: to samo miasto może wyglądać bardzo różnie, gdy do obliczeń wkraczają obowiązkowe ceny ofertowe.

Dla kupujących obserwujących nową podaż, kluczowe miasta w tym rankingu warto porównywać z danymi deweloperów w czasie, szczególnie w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Strona transakcyjna pokazuje, po jakiej cenie zamykane były transakcje w I kwartale 2026 roku; dane deweloperów pokazują, po jakich cenach nowe jednostki są obecnie reklamowane.

Praktyczna konkluzja

Główne przesłanie z 2026-Q1 jest proste: rynek miast w Polsce nadal dzieli się na wyraźne przedziały cenowe. Warszawa i Kraków pozostają w swojej własnej lidze, Gdańsk i Wrocław są tuż za nimi, a osobny przedział niższych kosztów biegnie przez Łódź, Bydgoszcz i Katowice.

Dla każdego porównującego miasta różnica między szczytem a dołem tego rankingu jest wystarczająco duża, by zmienić decyzje lokalizacyjne, cele dotyczące wielkości mieszkań oraz rodzaj budynków, które można realistycznie rozważyć. Ranking nie mówi wszystkiego o mieście, ale pokazuje, gdzie presja cenowa jest najsilniejsza.

Szybkie podsumowanie liczb

• Najwyższe miasto: Warszawa — 16 393 PLN/m²
• Najniższe miasto w zestawie: Łódź — 7 971 PLN/m²
• Mediana w zbiorze danych: 9 378 PLN/m²
• Źródło: Ceny rynku wtórnego NBP BaRN