Warszawa nadal na szczycie: rankingi cen miast w Polsce w 2026-Q2

Warszawa nadal wyznacza tempo

Warszawa pozostaje najdroższym miastem w najnowszych rankingach BaRN NBP, osiągając 16,723 PLN/m² w 2026-Q2. Kraków zajmuje drugie miejsce z wynikiem 14,792 PLN/m², a Gdańsk jest trzeci z 14,035 PLN/m². To oznacza, że stolica jest o ponad 1,900 PLN/m² droższa od Krakowa i prawie 8,700 PLN/m² droższa od Łodzi, która znajduje się na końcu listy.

Rozprzestrzenienie ma znaczenie. To są ceny transakcyjne, a nie ceny ofertowe: średnie pochodzą z aktów notarialnych na rynku wtórnym. Dla czytelników porównujących miasta, różnica między górną a dolną częścią rankingu jest na tyle duża, że może wpłynąć na to, jak daleko sięga budżet.

Ranking w skrócie

Czołowe osiem miast w najnowszym rankingu pokazuje wyraźny spadek po wielkiej trójce. Warszawa, Kraków i Gdańsk zajmują najwyższą tierę, a następnie linia schodzi do Wrocławia i Gdyni, z drugim klustrem poniżej 11,000 PLN/m².

Ten środkowy pas to obszar, w którym rynek staje się bardziej interesujący dla osób rozważających kompromisy. Wrocław i Gdynia wciąż znajdują się powyżej 12,000 PLN/m², ale obie pozostają znacznie poniżej nadmorskich i stolicy. Rzeszów, Poznań i Lublin są bliżej granicy 11,000 PLN/m² niż poziomu 15,000 PLN/m².

Przystępne miasta trzymają szeroki dystans do czołówki

Na dolnym końcu, Łódź to najtańsze miasto w zestawieniu z 8,020 PLN/m². Tuż za nią znajduje się Katowice z 8,102 PLN/m² i Kielce z 8,193 PLN/m². Bydgoszcz plasuje się z 8,342 PLN/m², a Zielona Góra zamyka pięć najtańszych miast z wynikiem 8,633 PLN/m².

Mediana cen w tym zestawieniu wynosi 9,403 PLN/m². Średnia dla tej grupy jest znacznie poniżej liderów wielkich miast, a powyżej najbardziej przystępnych miast o dość wąskim marginesie. W praktyce ranking jest podciągnięty w górę przez Warszawę i inne miasta z górnej półki, podczas gdy długa grupa tańszych miast znajduje się poniżej 9,000 PLN/m².

Pięć najtańszych miast

Co rozprzestrzenienie miast mówi o rynku

Ranking ukazuje rynek z wyraźnym rozróżnieniem geograficznym. Pięć najlepszych miast ma ceny powyżej 12,000 PLN/m², podczas gdy pięć najtańszych we wspomnianym zestawieniu pozostaje poniżej 8,700 PLN/m². To znacząca przepaść w mapie mieszkaniowej Polski.

Dla czytelników śledzących różnice między miastami, kontrast jest szczególnie wyraźny między Warszawą a Łodzią: 16,723 PLN/m² kontra 8,020 PLN/m². Nawet przed uwzględnieniem dzielnic, dostępu do komunikacji czy wieku budynku, sam ranking na poziomie miasta może zmienić to, jakiego rodzaju dom można kupić w ramach budżetu.

Obliczenia z perspektywy sąsiedztwa i transportu

Średnie ceny miasta to tylko pierwsza warstwa. Następnym krokiem jest porównanie tych rankingów z wyszukiwaniami na poziomie dzielnicy i połączeń komunikacyjnych, szczególnie w największych rynkach. W Warszawie, Krakowie i Gdańsku, centralne dzielnice i dobrze skomunikowane korytarze transportowe będą prawdopodobnie miały znacznie większe znaczenie niż sugeruje średnia miejska.

Dla punktu wyjścia na poziomie miasta, czytelnicy mogą skorzystać z naszej strony Rynek nieruchomości. Dla sprawdzenia cen na poziomie ulicy lub dzielnicy, eksplorator cen nieruchomości to szybsza droga, gdy już znasz adres, który chcesz sprawdzić.

Ogłoszenia deweloperów, które warto śledzić

Ten artykuł opiera się wyłącznie na cenach transakcyjnych rynku wtórnego, więc nie obejmuje cen ofertowych nowych budynków. Niemniej jednak ranking miast pomaga określić, gdzie rejestry deweloperów mogą być najważniejsze.

Najsilniejsza presja cenowa występuje na szczycie tabeli: Warszawa, Kraków i Gdańsk. Nabywcy porównujący ceny ofertowe nowych budynków na tych rynkach będą zazwyczaj musieli porównać je z już drogimi średnimi cenami na rynku wtórnym. Na dolnym końcu, Łódź, Katowice i Kielce pozostają znacznie poniżej mediany miasta, co może utrzymać porównania cenowych nowych budynków w innym zakresie.

Praktyczny wniosek

Jeśli porównujesz polskie miasta wyłącznie pod względem ceny, najnowszy ranking dzieli rynek na wyraźne kategorie. Warszawa jest wyjątkiem na szczycie, Kraków i Gdańsk tworzą następny poziom, a szeroka grupa średnia oscyluje wokół 10,000 do 13,000 PLN/m². Z drugiej strony, Łódź, Katowice i Kielce pozostają najtańszymi miastami w zestawieniu.

Dla ekspatów i zagranicznych nabywców przydatny ruch jest prosty: rozpocznij od średniej miejskiej, następnie przejdź do poziomu dzielnicy i adresu, zanim dokonasz jakiegokolwiek porównania między rynkami. Ranking miast wyznacza ramy; wyszukiwanie w dzielnicach mówi, co te ramy faktycznie kupują.