Warszawa na poziomie 16,393 PLN/m²: ranking cenowy miast w Q1 2026

Warszawa wyznacza tempo, Łódź na końcu stawki

Ranking miast na Q1 2026 nie pozostawia wątpliwości: Warszawa jest najdroższym rynkiem w zestawieniu NBP BaRN na rynku wtórnym, z ceną 16,393 PLN/m². Kraków zajmuje drugie miejsce z ceną 15,110 PLN/m², a Gdańsk jest trzeci z ceną 13,870 PLN/m². Na końcu stawki Łódź jest najtańszym miastem z pięciu, pokazanych tutaj, z ceną 7,971 PLN/m².

Różnica między najwyższą a najniższą ceną w tym rankingu wynosi 8,422 PLN/m². Środkowa część stawki także nie jest szczególnie skompresowana: Wrocław ma cenę 12,632 PLN/m², Gdynia 12,357 PLN/m², Rzeszów 10,881 PLN/m², Poznań 10,677 PLN/m², a Lublin 9,879 PLN/m².

Co pokazuje ranking

To jest bezpośrednie porównanie miast na podstawie cen transakcyjnych z NBP BaRN za Q1 2026. Nie jest to lista cen ofertowych, a powinna być traktowana jako migawka z zakończonych transakcji na rynku wtórnym.

Wiodący wzór jest jasny:

• Warszawa zdecydowanie wyprzedza wszystkie inne miasta w rankingu.
• Kraków pozostaje najbliższym konkurentem, ale wciąż ustępuje Warszawie o 1,283 PLN/m².
• Gdańsk zajmuje trzecie miejsce z ceną 13,870 PLN/m², wciąż powyżej granicy 13,000 PLN/m².
• Wrocław i Gdynia mieszczą się w dość wąskim zakresie powyżej 12,000 PLN/m².
• Lublin jest najtańszym miastem w tym rankingu, z ceną 9,879 PLN/m².

Szerszy kontekst również ma znaczenie. Mediana cen w zestawieniu wynosi 9,378 PLN/m², co znajduje się poniżej poziomu grupy siedmiu miast od Gdańska w górę i tuż pod poziomem Lublina w tym rankingu. To wskazuje, że rynek jest wciąż podzielony między drogi klaster nadmorski/metro a znacznie tańszą część.

Najtańsze miasta i cena minimalna

Dolna część rynku jest wąska, ale wyraźnie zdefiniowana. Pięć najtańszych miast w zestawieniu to:

Różnica między Łodzią a Zieloną Górą wynosi tylko 557 PLN/m², co pokazuje, jak ciasno skupiona jest najtańsza grupa w porównaniu do górnej części.

Droga część rynku pozostaje na czołowej pozycji

Pięć najdroższych miast w rankingu jest oddzielonych od pozostałych znacznym krokiem w dół:

Wszystkie pięć topowych miast ma ceny powyżej 12,000 PLN/m², podczas gdy pięć najtańszych w zestawieniu cenowym pozostaje poniżej 8,600 PLN/m². To wyraźny podział, który jest widoczny bez dodatkowej interpretacji.

Transport, sąsiedztwo i kontekst centrum miasta

Dla czytelników porównujących dzielnice, ulice czy centralne korytarze w danym mieście, średnia w mieście jest tylko punktem wyjścia. Centralna lokalizacja w Warszawie może zachowywać się bardzo inaczej niż lokalizacja peryferyjna, podobnie jest w Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu.

Dla kontekstu na poziomie adresu, skorzystaj z naszego interaktywnego narzędzia do przeglądania cen nieruchomości: Rynek mieszkaniowy. Jeśli sprawdzasz konkretną ulicę lub sąsiedztwo, to narzędzie będzie najlepszym miejscem na początek, ponieważ średnie ceny w mieście nie pokazują indywidualnych różnic na poziomie adresów.

Rejestr deweloperów: co obserwować obok rankingów miast

Ten ranking miast jest obrazem rynku wtórnego. Jeśli śledzisz rynek nowych inwestycji, obowiązkowe zapisy cen ofertowych w rejestrze deweloperów to kolejny zbiór danych, który warto mieć na bieżąco. Kluczowa różnica jest prosta: są to ceny ofertowe dla nowych mieszkań, a nie ceny transakcyjne.

Nie podano żadnych wpisów do rejestru deweloperów dla tego okresu tematycznego, więc nie ma nic konkretnego do przytoczenia. Dla porównań na poziomie miast, ranking NBP BaRN pozostaje najczystszym punktem odniesienia w tym artykule.

Praktyczne wnioski

Jeśli porównujesz miasta, ranking mówi jasno trzy rzeczy:

1. Warszawa nadal jest w lidze sama dla siebie z ceną 16,393 PLN/m².
2. Kraków, Gdańsk, Wrocław i Gdynia tworzą bandę cenową powyżej.
3. Łódź, Bydgoszcz, Katowice, Kielce i Zielona Góra tworzą klaster niskich cen, z tylko kilkuset złotych na metr kwadratowy między nimi.

Dla szybkiego przeglądu, zacznij od rankingu miast. Dla decyzji na poziomie ulicy, przejdź do narzędzia przeglądania na poziomie adresu i porównaj sąsiedztwa bezpośrednio. Średnie ceny w mieście mogą powiedzieć, gdzie znajduje się rynek; nie mogą jednak powiedzieć, za ile sprzedaje się mieszkanie przy konkretnym skrzyżowaniu, stacji czy nad brzegiem rzeki.